Villa rara west lombok

Villa rara west lombok

This stunning and unique

villa is set up upon the side of a hill with amazing sunset views out over Senggigi and the ocean. The villa has 

2 main pools and asmaller kids pool.

Original concept of the villa was for a spa and accommodation retreat. The villa is 3 floors with 2 pools and set on 15 are with plenty of room for further development. The departure point for Gili Trawangan, Gili Meno and Gili Air is only a 25 minute drive. Large open plan bedrooms and living areas gives this villa a very tropical and relaxing feel.The view of the sunsets are possibly the best form anywhere from the west of Lombok.

 This property is perfect for an investor looking for a property to develop or asa large exclusive and very unique private home.

Islands of Lombok

The property has 90mtrs of amazing beach front leading down in to crystal clear blue water. The property is perfectly situated for stunning sunsets and sunrise views.

Thefamous Gili Islands of Gili Trawangan, Gili Meno and Gili Air are only 10 minutes away byboat. The property is situated in a peaceful bay allowing for easy access of boats and water sports craft. Surfing, diving and numerous water sports are also only minutes away from this property. The property is quite long with a gentle slope from rear to the beach front.

 The Lombok Golf Kosaido Country Club is a 5 minute walk from the property. The exclusive Oberoi Hotel and Lombok Lodge are directly across the bay. The property has its own private access from the main road. The property is suited for exclusive resort development, private villa complex or subdivision purposes.

Persyaratan untuk Memperoleh Izin Prinsip bagi Industri dan Jasa

Izin Prinsip

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal,Undang-Undang No. 32 Tahun 2000 tentang Pemerintahan Daerah, Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah dan Provinsi dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, IP dibutuhkan dalam rangka mendirikan perusahaan baru atau dalam rangka memulai usaha baik sebagai penanaman modal asing (PMA) atau penanaman modal dalam negeri (PMDN) atau dalam rangka perpindahan lokasi proyek PMA atau PMDN.Tergantung kepada natur dan besarnya nilai investasi, IP ini dapat diajukan kepada Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) Bidang Penanaman Modal seperti Badan Kordinasi Penanaman Modal atau juga Badan Perizinan Terpadu yang ada di tingkat Kabupaten/Kota atau Provinsi.Bila pemegang saham perusahaan Anda adalah warganegara asing dan sebagian lagi orang warga Negara Indonesia, maka pengurusan IP dilakukan oleh Badan Kordinasi Penanaman Modal.Pengurusan Izin di Badan Kordinasi Penanaman Modal (BKPM)
Bila Perusahaan Anda Belum Terbentuk, dokumen atau data-data berikut dibutuhkan untuk pengurusan IP:

*.Formulir IP, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh calon pemegang saham dari perusahaan PMA
*.Nama-Nama Calon Pemegang Saham
*.Kartu Tanda Penduruk (bagi WNI) atau Kartu Tanda Pengenal yang sah (bagi Warga Negara Asing) seperti Paspor
*.NPWP (bagi warga WNI)
*.Production Flow Chart dilengkapi dengan penjelasandetail mulai dari bahan baku sampai menjadi produk akhir (bagi industri) atau uraian kegiatan dan penjelasan produk jasa yang dihasilkan (bagisektor jasa)
*.Rekomendasi dari instansi pemerintah terkait apababila dipersyaratkan
*.Nama perusahaan yang akan dibentuk
*.Bidang Usaha Perusahaan yang akan dibentuk
*.Lokasi Proyek (Proyeksi)
*.Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran
*.Luas Tanah yang dibutuhkan
*.Jumlah Tenaga Kerja
*.Rencana Nilai Investasi
*.Rencana Permodalan
*.Surat Pernyataan bahwa data-data yang disajikan adalah benar Persyaratan Izin Prinsip (IP) bagi Pemohon yang Berbentuk Badan (Perusahaan).

Bila badan resmi sudah terbentuk seperti Perusahaan(PT), berikut adalah data-data yang dibutuhkan:
*.Formulir IP, yang dilengkapi dan ditandatangani oleh seluruh calon pemegang saham dari perusahaan PMA
*.Nama Pimpinan Tertinggi Perusahaan
*.Nama Perusahaan
*.Copy Akta Pendirian
*.Copy Surat Keterangan Domisili Usaha
*.Copy NPWP
*.Copy Surat Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM
*.Copy SIUP
*.Copy TDP
*.Bidang Usaha
*.Lokasi Proyek (Proyeksi)
*.Data-Data Estimasi Produksi dan Pemasaran
*.Luas Tanah yang dibutuhkan
*.Jumlah Tenaga Kerja
*.Rencana Nilai Investasi
*.Rencana Permodalan
*.Surat Pernyataan bahwa data-data yang disajikan adalah benar

Durasi waktu untuk pengurusan izin :
6 hari (BKPM) atau 14 hari (Badan Perizinan Terpadu di tingkat Kabupaten/Kota atau Provinsi)  (efektif hari kerja).

Akta Pendirian Usaha

Akta Pendirian Usaha

Dalam badan usaha yang berbadan hukum berbentuk firma, persekutuan komanditer/CV maupun perseroan terbatas (PT) anda perlu membuat kesepakatan tersebut dituangkan dalam akta pendirian perusahaan yang dibuat di hadapan notaris.Yang dimaksud dengan “membuat akta” di sini adalah hadir di hadapan para penghadap (subjek perjanjian), membacakan dan menanda-tangani akta tersebut.Pembuatan akta pendirian dilakukan oleh notaris yang berwenang di seluruh wilayah negara Republik Indonesia untuk selanjutnya mendapatkan pesetujuan dari Menteri Kemenkumham.

Akta Pendirian Usaha : berisi profil perusahaan yang dibuat pendiri usaha dengan notaris dan disertai saksi-saksi yang didaftarkan ke Pengadilan Negeri setempat.

Dalam Akta Pendirian tercantum :

1.Tanggal pendirian perusahaan
2.Bentuk dan nama perusahaan
3.Nama para pendiri
4.Alamat tempat usaha
5.Tujuan pendirian usaha
6.Besar modal usaha
7.Kepengurusan dan tanggung jawab anggota pendiri usaha
8.Tahun buku, dll.


Akta pendirian tersebut dibubuhi meterai, kemudian ditandatangani pendiri perusahaan, saksi dan notaris. Oleh notaris, akta pendirian tersebut didaftarkan ke pengadilan negeri setempat.

Tujuan Akta Pendirian Usaha Dibuat

*.Menghindari terjadinya perselisihan dikemudian hari mengenai pembagian keuntungan proporsi kerugian.
*.Memberikan kejelasan status kepemilikan perusahaan agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan, seperti perselisihan ketika saham akan dijual kembali ke mitra anda atau kepada orang lain serta proses penilaian pembelian saham.

Syarat Pendirian Perusahaan (PT)

Syarat Pendirian Perusahaan (PT)

Pernahkah terbayangkan oleh anda jika anda mau memulai bisnis dan ingin membuat suatu perusahaan tapi tidak tahu langkah apa saja yang harus disiapkan dan Apa sajakah syarat-syarat pendirian perusahaan (PT)?
Mungkin bagi yang sudah mempunyai suatu perusahaan/PT sudah hafal betul,tapi bagaimana untuk orang yang baru mau memulai usaha..
lantas
Dokumen apa saja yang perlu Anda siapkan?
Berikut adalah dokumen dan informasi yang perlu disiapkan bila Anda mau mendirikan perusahaan.
Berikut adalah dokumen-dokumen dan informasi tersebut:
1.Nama Perusahaan (Anda siapkan 2 atau 3 nama perusahaan bila pilihan pertama ditolak Departemen Hukum dan Ham)
2.Bidang Usaha yang Digeluti
3.Nama-Nama Pemilik Modal (Minimal Dua Orang)
4.Klasifikasi Usaha: Kecil (Rp.51 Juta - Rp.500 Juta), Menengah (Rp.501 Juta - Rp.10 M), Besar (Di atas 10 M)
5.Persentase Kepemilikan Modal
6.Nama Direktur Utama/Direktur (Pimpinan Tertinggi Perusahaan)
7.Copy KTP Pemilik Modal
8.Kartu Keluarga (bila Direktur Utama/Direktur adalah perempuan)
9.NPWP Direktur Utama/Direktur
10.Foto Direktur/Direktur Utama ukuran 3x4 2 lembar(4x6 2 lembar untuk wilayah Subang)
11.Surat Keterangan Domisili Usaha
12.Copy Bukti Surat Kepemilikan Tempat Usaha dan PBB atau Bukti Sewa-Menyewa Tempat Usaha
13.Nomor Telepon Perusahaan
14.Denah Lokasi Tempat Usaha (Bila Perusahaan menjadi PKP (Perusahaan Kena Pajak)


Itulah beberapa dokumen umum yang perlu Anda persiapkan sebagai syarat pendirian perusahaan sebelum Anda mendapatkan akte perusahaan, NPWP perusahaan, SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) dan TDP (Tanda Daftar Perusahaan).
PAKET PELAYANAN PENGURUSAN PENDIRIAN PERUSAHAAN
Bila Anda membutuhkan bantuan kami untuk mengurus pendirian perusahaan Anda, kami menyiapkan beberapa paket yang bisa Anda pertimbangkan. Ada Paket A, B, C, dan D.
Apa saja yang Anda peroleh pada masing-masing paket, bisa dilihat pada tabel di bawah ini.

Berikut adalah dokumen-dokumen yang dibutuhkan sebagai syarat pendirian perusahaan.Beda paket beda dokumen yang dibutuhkan, seperti yang bisa Anda lihat pada tabel di bawah ini.

Langkah-Langkah Mendirikan Perusahaan (PT)

Langkah-Langkah Mendirikan Perusahaan (PT)

Untuk mendirikan perusahaan, berikut adalah data-data yang perlu Anda siapkan:

1.Opsi Nama Perusahaan (Minimal 3)
2.Bidang Usaha
3.Domisili Perusahaan
4.Nama-Nama Pemegang Saham & KTP
5.Komposisi Pemegang Saham
6.Modal Dasar Perusahaan(Minimal Rp51.000.000)
7.Modal Disetor (Minimal Rp51.000.000)
8.Susunan Direksi dan Komisaris
9.KTP Direktur dan Komisaris
10.NPWP Direktur
11.Fasfoto 3x4 2 lembar

Berikut adalah 5 langkah utama atau proses pendirian perusahaan :

1.membuat akte perusahaan
Karena perusahaan berbadan hukum maka sangat mutlak perlu membuat akte perusahaan Anda. Biasanya akte ini berisi informasi tentang nama perusahaan, bergerak di bidang apa, nama para pemilik modal, modal dasar, modal disetor, pengurus perusahaan seperti siapa direktur utama, direktur, dan para komisaris.

2. mendapatkan Surat Keterangan Domisili Usaha.
Ini Anda dapatkan dari kantor kelurahan atau kantor kepala desa di mana perusahaan Anda berdomisili. Berdasarkan surat ini, Camat mengeluarkan surat keterangan yang sama.Untuk mendapatkan surat keterangan domisili, Anda memerlukan salinan akte perusahaan Anda. Selain itu,petugas kelurahan kadang atau sering juga menanya apakah tempat usaha disewa atau milik sendiri. Bila disewa, mereka menanya copy perjanjian sewa menyewa. Bila milik sendiri, mereka meminta copy sertifikat tanah dan IMB. Kadang, ada juga yang minta copy bukti bayar PBB- apakah sudah lunas atau tidak.Biasanya, mengurus sk domisili dipungut biaya administrasi. Biaya administrasi ini bervariasi dari satu kelurahan ke kelurahan lain

3.mengurus NPWP perusahaan
Untuk mendirikan aperusahaan, NPWP perusahaan adalah mutlak. Untuk mendapatkan NPWP, Anda memerlukan salinan akte perusahaan dan surat keterangan domisili.Ada Kantor Pelayanan Pajak (KPP) di wilayah tertentu meminta copy SK Menteri tentang Pengesahan Akte Pendirian Perusahaan. Ada juga yang hanya meminta akte dan sk domisili.Biasanya pembuatan NPWP hanya butuh 1/2 jam. Bila Anda memasukkan berkas di pagi hari ke kantor pajak,pagi itu juga Anda bisa  mendapat NPWP.

4.mendapatkan Surat Keputusan Pengesahan Akte Pendirian Perusahaan dari Departemen Hukum dan HAM.Untuk mendapatkan ini, diperlukan salinan akte perusahaan dan Surat Keterangan Domisili.

5. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan)
SIUP merupakan bagian dari proses mendirikan PT agar perusahaan Anda bisa beroperasi.Mengurus SIUP relatif sama di berbagai tempat.

6.mengurus Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
TDP merupakan bagian dari proses pendirian perusahaan. Biasanya ini diurus setelah Anda mendapatkan SIUP. Pada pemda tertentu, Anda dapat mengurus SIUP dn TDP sekaligus. Persyaratannya relatif sama untuk berbagai daerah.Itulah langkah-langkah utama untuk mendirikan perusahaan di republik ini secara umum.

Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti

 Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti

Sebelum mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti anda harus memastikan legalitas lahannya. Maksudnya adalah anda harus memastikan bahwa tanah tersebut memiliki alas hak yang jelas, jika tanah belum sertifikat maka harus dipastikan bahwa syarat-syarat untuk memohonkan sertifikat ke Kantor Pertanahan dapat terpenuhi.

Pada tahapan ini, anda sebagai developer harus memastikan bahwa tanah yang akan dibangun proyek ini tidak ada sengketa dengan pihak lain, sehingga tidak akan menimbulkan tuntutan di kemudian hari. Karena jika tanah ini ada sengketa di kemudian hari maka diperlukan waktu dan energi ekstra untuk menyelesaikannya.

Banyak dilihat tanah yang bersengketa yang sudah sampai pada tahap persidangan di pengadilan berstatus quo (tidak bisa dilakukan tindakan apapun terhadap tanah tersebut) dalam jangka waktu yang sangat lama bahkan sampai puluhan tahun tidak selesai sengketanya.

Hal ini karena sistem hukum kita yang menerapkan sistem peradilan bertingkat. Maksudnya jika suatu putusan pengadilan dirasa tidak adil oleh pihak yang dirugikan maka mereka bisa mengajukan banding atas putusan tersebut. Untuk mendapatkan putusan banding memerlukan waktu yang lama pula.

Selanjutnya setelah ada putusan di tingkat banding masih bisa lagi dilanjutkan ke Kasasi bagi mereka yang merasa kurang puas atas putusan banding. Ya, butuh energi, waktu dan biaya untuk menyelesaikannya. Menurut hemat saya jika anda sudah masuk di lingkaran sengketa, menang atau kalah anda berada di pihak yang kalah. Jadi berhati-hatilah tentang legalitas tanah ketika mengakuisisi lahan.

Verifikasi legalitas tanah ke instansi terkait

Mengurus dan melakukan pengecekan legalitas tanah bisa dilakukan melalui kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris, di kantor Kelurahan/Desa atau di Kantor Pertanahan setempat. Kantor PPAT/Notaris bisa dilibatkan dalam pengecekan legalitas tanah karena memang PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah.

Tentu saja ketika menjalankan tugasnya seorang PPAT memahami betul tentang legalitas tanah. Itulah pentingnya kita melibatkan seorang PPAT dalam proses mengakuisisi lahan. Mereka memahami tentang legalitas tanah dan potensi sengketa yang mungkin timbul di suatu lokasi. Tetapi dalam kehidupan sehari-hari kita lebih cenderung mengatakan pengurusan legalitas dibantu oleh Notaris karena biasanya seorang PPAT juga telah diangkat sebagai Notaris.

Untuk tanah yang belum bersertifikat pengecekan legalitas lahan dilakukan di kantor kelurahan atau kantor desa. Karena data-data tanah, riwayat kepemilikan tanah dan data-data lainnya tercatat seluruhnya dalam buku besar desa yang diperuntukkan untuk mencatat segala hal tentang tanah.

Selanjutnya, lurah atau kepala desa akan mengeluarkan surat keterangan riwayat tanah. Jika di tanah tersebut tidak ada sengketa maka lurah/kepala desa juga akan menerbitkan surat keterangan tidak sengketa. Itulah pentingnya mengecek legalitas tanah ke kelurahan/kantor desa.

Untuk tanah-tanah yang sudah sertifikat pengecekan keabsahan tanah dilakukan di Kantor Pertanahan, karena sertifikat yang ada di tangan masyarakat adalah dalam bentuk salinan yang mana aslinya dalam bentuk Buku Tanah dan disimpan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam warkahnya.

Segala catatan mengenai tanah tersebut tercatat seluruhnya pada buku tanah termasuk catatan tentang sengketa jika memang ada. Apabila ada sengketa terhadap tanah tersebut, yang ditandai dengan adanya catatan di buku tanahnya, maka sertifikat tanah tersebut dalam kondisi terblokir sehingga tidak bisa dilakukan tindakan hukum apapun seperti melakukan peralihan hak/jual beli, manjaminkan dan lain-lain. Bagaimana solusinya jika pada tanah tersebut ada blokir karena sengketa?

Solusinya adalah harus dilakukan penghapusan catatan di buku tanah tersebut. Blokir yang melekat pada buku tanah harus diangkat terlebih dulu. Prinsipnya adalah siapa yang memasang blokirnya dialah yang harus membukanya.

Apabila blokir dilakukan oleh seseorang karena terlibat hutang-piutang maka orang tersebut jugalah yang harus membukanya dengan surat resmi. Orang yang memblokir tentu bersedia mengangkat blokirnya jika permasalahan sudah selesai. Itulah logika berfikirnya.

Begitu juga apabila blokir dilakukan oleh instansi negara, maka instansi negara jugalah yang harus membuka blokirnya. Jika catatan dikirimkan oleh pengadilan maka pengadilan juga yang harus menghapus catatan tersebut. Tentu saja setelah ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Inkracht van gewijsde).

Tata Cara Pengecekan Sertifikat dan Persyaratannya

Tata Cara Pengecekan Sertifikat dan Persyaratannya

cara pengecekan sertifikat tanah
Suatu hari datang klien ke kantor Notaris untuk mengurus balik nama terhadap Akta Jual Beli yang sudah ditandatangani beberapa tahun yang lalu. Setelah diperiksa berkasnya ternyata belum ada tanda pengecekan sertifikat pada saat penandatanganan akta jual beli tersebut.
Kemudian PPAT mengajukan permohonan pengecekan sertifikat ke Kantor BPN. Setelah diajukan pengecekan sertifikat ternyata diketahui bahwa pada buku tanah sertifikat tersebut terdapat catatan berupa sita dari Pengadilan Negeri (PN).
Walhasil sertifikat tersebut tidak bisa diajukan balik nama sebelum catatan sita tersebut diangkat. Kerugian tentu saja ada pada pembeli, karena dengan ditandatanganinya akta jual beli berarti pembayaran harga jual beli sudah lunas. Sekarang tinggal berharap niat baik dari penjual untuk membantu mengangkat sita tersebut.
Untuk menghindari kejadian seperti diatas sebelum penandatanganan akta jual beli harus dilakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan. Dimana pengecekan sertifikat adalah kegiatan yang dilakukan untuk mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah seperti yang tercantum dalam Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Jika terdapat catatan dalam buku tanah tersebut maka BPN akan mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menerangkan catatan-catatan tersebut. Catatan berupa blokir bisa dari perorangan karena urusan tertentu atau dari instansi seperti kepolisian atau pengadilan. Untuk menindak lanjuti sertifikat dengan catatan blokir maka diperlukan pengajuan penghapusan blokir.
Dalam prosesnya penghapusan blokir harus dilakukan oleh atau orang yang memblokir. Jika blokir dilakukan oleh instansi tertentu dengan surat resmi maka penghapusan blokirpun dengan surat resmi.
Jika blokir dilakukan oleh orang pribadi maka pengangkatan blokir juga dilakukan oleh orang tersebut dengan menjelaskan alasan permohonan penghapusan blokir tersebut.
Jika tidak terdapat catatan dalam buku tanah atau sertifikat dinyatakan bersih, maka BPN akan membubuhkan tanda bahwa sertifikat sesuai dengan buku tanah, dengan adanya tulisan:

“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan”

Yang dilengkapi dengan nomor daftar isian dan tanggal dilakukan pengecekan kemudian diparaf oleh petugas yang berkompeten.
Pengecekan sertifikat bisa dilakukan oleh pemilik atau dikuasakan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Persyaratan dalam pengecekan sertifikat:

Asli sertifikat
Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT  kepada pegawainya. Beberapa Kantor Pertanahan mengharuskan PPAT yang mengajukan permohonan pengecekan sertifikat.
Permohonan pengecekan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di Kantor Pertanahan

Foto copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik sertifikat.

Beberapa Kantor Pertanahan tidak mengharuskan melampirkan foto copy KTP.
Pengecekan sertifikat hanya memerlukan waktu 24 jam,bahkan di beberapa daerah bisa hanya beberapa jam saja alias bisa ditungguin.

Pengecekan Fisik di Lokasi

Adakalanya sertifikat atas tanah tidak ada masalah secara yuridis, namun secara fisik bisa saja kebalikannya, hal ini bisa terjadi terutama di daerah yang pemahaman hukum masih kurang. Dimana mereka beranggapan bahwa dengan menguasai fisik sudah cukup untuk menandai kepemilikan mereka atas objek tersebut.


Kejadian ini pernah kami alami sendiri ketika membeli tanah di purwakarta yang sudah bersertifikat. Data pengecekan sertifikat menunjukkan bahwa sertifikat tersebut sesuai dengan buku tanah dan tidak ada catatan apapun. Tetapi kenyataan di lokasi ternyata banyak pihak yang mengklaim memilik tanah tersebut walaupun tidak memegang sertifikatnya.
Jadi  jika kita ingin membeli rumah atau tanah sebaiknya dilakukan pengecekan secara yuridis dan fisik. Secara yuridis dilakukan ke Kantor Pertanahan dan pengecekan secara fisik dilakukan ke lokasi dengan bertanya kepada tetangga atau pihak yang berwenang seperti RT, RW dan Kelurahan.
Ketepatan kita membeli tanah yang bermasalah, maka diperlukan energi, waktu dan biaya untuk menyelesaikannya.

Eigendom Verponding

Eigendom Verponding

Saat ini masih banyak tanah-tanah yang memiliki alas hak berupa Eigendom Verponding. Apa itu Eigendom Verponding? Dalam hukum pertanahan Indonesia dapat diartikan bahwa EV adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak Barat. Tapi sebenarnya EV itu diterbitkan pada zaman Belanda untuk orang Warga Negara Indonesia. Jadi tidak mutlak juga pengertiannya jika disebutkan bahwa EV adalah hak tanah Barat.
Secara harfiah diartikan bahwa Eigendom adalah hak milik tetap atas tanah dan Verponding adalah surat tagihan pajak atas tanah atau tanah dan bangunan dimaksud. Saat ini verponding tersebut berupah menjadi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB). Sedangkan eigendom diharuskan dikonversi menjadi jenis hak atas tanah seperti di atur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Konversi hak dari eigendom tidak selalu menjadi hak milik, karena pengkoversian harus memperhatikan persyaratan pemberian suatu hak yang diatur dalam UUPA.
Sebenarnya konversi harus dilakukan setelah UUPA diundangkan, atau paling lama dua puluh tahun setelahnya, namun karena ketidaktahuan masyarakat atau keitdakmampuan mengurus konversi hak eigendom menjadi sertifikat sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang masih melekat hak berupa Eigendom Verponding.
Sampai saat inipun pemerintah melalui Kantor Pertanahan masih melayani konversi dari Eigendom Verponding menjadi sertifikat asalkan syarat konversi seperti diatur dalam undang-undang terpenuhi.


Syarat yang pasti adalah asli surat-surat bukti Eigendom Verponding-nya musti diserahkan ke Kantor Pertanahan pada saat mengajukan permohonan pendaftaran hak dan history kepemilikannya jelas dan dapat dipertanggungjawabkan.
Tak dipungkiri bahwa saat ini masih banyak tanah-tanah dengan alas hak Eigendom Verponding yang masih bersengkarut.

Sebagai contoh sebidang tanah di daerah Jakarta Selatan yang merupakan tanah dengan alas hak berupa Eigendom Verponding seluas lebih kurang dua hektar.
Di EV-nya tercatat atas nama seorang WNI asal Belanda, saat ini banyak pihak yang mengakui kepemilikan atas tanah tersebut. Oleh pihak yang berwenang dibuatkan silsilah dari pemilik dari dulu sampai sekarang. Yang mana silsilah tersebut menurut saya agak dipaksakan.
Diceritakan bahwa si pemilik dulunya menikah dengan seorang WNI yang sampai meninggalnya tidak memiliki keturunan. Dengan demikian ahli waris adalah saudara-saudari dari si istri. Dapat dibayangkan saudara-saudarinya tentu banyak sekali karena sampai sekarang sudah empat generasi.

Setelah dihitung seluruh pihak yang mengaku dan diakui sebagai ahli waris adalah sekitar lima ratus orang… wuaaa kebayang kan ribetnya mengurus limaratus orang. Sampai saat ini belum ada penyelesaian atas tanah tersebut.

Secara realitaspun saat ini memang banyak pula tanah-tanah Eigendom Verponding yang sudah dikuasai oleh pihak lain atau tanah dikuasai oleh bukan pemegang EV. Perlu diketahui bahwa jika di lokasi tanah tersebut sudah dikuasai pihak lain apalagi pihak yang menguasai tersebut sudah memegang sertifikat yang sah, maka secara hukum merekalah pemiliknya.

Karena dalam proses penerbitan sertifikat tersebut sudah melalui prosedur yang diatur undang-undang diantaranya pengukuran di lokasi oleh petugas Kantor Pertanahan, pengumuman kepada masyarakat bahwa atas tanah dimaksud sedang dimohonkan sertifikat di BPN. Masyarakat sebenarnya diberi tanggang waktu untuk melayangkan keberatan terhadap proses pembuatan sertifikat atas tanah tersebut.

Setelah sertifikat terbitpun masyarakat yang merasa dirugikan memiliki waku 5(lima) tahun untuk mengajukan penuntutan atas terbitnya sertifikat. Setelah itu masa penuntutan dinyatakan kadaluwarsa sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

proses jual beli rumahMenurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. PPAT memiliki wilayah kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Demikian Juga jika berkantor di Kota Bekasi, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.

Sebelum dilakukan jual beli PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Kepentingan lainnya adalah untuk menyerahkan asli sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.

Pemeriksaan sertifikat ke BPN

Pemeriksaan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT yang bertujuan untuk mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.

Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya

Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak

Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera.
Dokumen yang disiapkan oleh penjual:

Asli sertifikat

Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
Fotokopi KTP dan KK suami dan istri
Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

Fotokopi KTP dan KK
Fotokopi NPWP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia
Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).
Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani AJB
Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJB maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.
Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan tidak termasuk harga gonogini. Untuk menentukan objek jual beli ini merupakan harga gonogini atau bukan, bisa dilihat dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal diperolehnya objek jual beli. Jika tanah dan bangunan diperoleh sebelum tanggal pernikahan atau sesudah perceraian maka harta tersebut bukan merupakan harta gonogini.


Penandatanganan Akta Jual Beli

Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.

Balik nama sertifikat

Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu.
Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.
Dan sertifikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeli…. its very that simple

Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

Pertanyaan diatas merupakan sebuah kisah nyata. Silahkan lanjut dibaca…

tandatangan akta jual beli duluJual beli atas benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta yang dibuat oleh pejabat publik yang dikenal dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Prosesnya adalah setelah para pihak memberikan kelengkapan formal seperti data-data mengenai subjek dan objek jual beli, PPAT akan menyiapkan Akta Jual Beli (AJB).

Jadi ketika hari yang disepakati tiba para pihak akan datang ke kantor PPAT untuk menandatangani AJB tersebut. Akan sangat mudah kalau penjual dan pembeli sudah saling kenal dan objek jual belipun sudah sama-sama diketahui sehingga tidak ada lagi kemungkinan masalah mengenai objek jual beli tersebut.
Halnya pembayaranpun, karena sudah saling kenal dan saling percaya, mungkin saja sudah lunas diterima oleh penjual sehingga keperluan ke kantor PPAT hanya mensyahkan proses jual beli sehingga bisa dilakukan balik nama atas sertifikatnya. Karena balik nama sertifikat hanya bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah, akta pembagian hak bersama dan lain-lain, begitulah Undang-undang mengatur.

Lain halnya jika penjual dan pembeli belum saling mengenal, dimana pembeli memperoleh informasi rumah atau tanah dijual ini dari iklan koran atau internet atau melalui jasa broker property. Proses pembayaran harus betul-betul membuat para pihak merasa aman bin nyaman.

Masalah tidak akan timbul kalau saja para pihak melek hukum, mengerti proses jual beli, mengerti fungsi Notaris/PPAT. Nah jika para pihak ini tidak mengerti tentang proses jual beli, maka akan menimbulkan kesulitan tersendiri dalam proses penandatanganan AJB dan pembayaran harga jual beli.

Jika pembayaran jual beli bisa dilakukan dengan uang tunai atau pembeli sanggup membayar secara tunai di kantor Notaris pada saat penandatangan AJB maka proses jual beli akan lancar jaya. Begitu tandatangan AJB selesai pembeli membayar kepada penjual.

Akan tetapi jika pembayaran tidak bisa dilakukan secara tunai di kantor Notaris karena hal tertentu, misalnya jumlahnya yang besar sehingga tidak efektif jika membawa uang tunai maka pembayaran harus dilakukan melalui proses perbankan. Dimana proses perbankan ini memerlukan jeda waktu antara penandatanganan AJB dengan proses pembayaran di bank.

Tandatangan dulu atau transfer dulu?
tandatangan ajb dan transferPertanyaan dan kondisi ini merupakan situasi yang pernah terjadi di kantor seorang teman pada saat mentransaksikan objek yang bernilai cukup besar, sehingga pembayaran tidak memungkinkan dengan pembayaran uang tunai, pola pembayaran yang disepakati adalah dengan proses transfer rekening. Dan para pihak belum saling mengenai secara baik, sehingga belum timbul rasa saling percaya diantara mereka… weleh weleh…

Kondisinya adalah, penjual tidak mau menandatangani AJB sebelum uang pembayaran masuk ke rekeningnya sementara pembeli sudah siap-siap akan mentransfer uang jika penjual sudah menandatangani AJB. Keduanya sama-sama ngotot. Keduanya sama-sama tidak mau mengalah dan saling merasa paling benar. Kenapa?

Penjual sangat khawatir jika setelah ia menandatangani AJB, pembeli tidak mentransfer uangnya. Sebaliknya pembeli juga memiliki kekhawatiran yang tidak kalah hebatnya jika setelah uang ditransfer penjual tidak mau menandatangani AJB. Ketakutan yang berlebihan memang…

Untuk mengatasi masalah ini, Notaris/PPAT harus mampu memberikan pengertian kepada masing-masing pihak terutama kepada penjual bahwa AJB yang ditandatangani oleh para pihak tidak akan ada artinya jika belum ditandatangani oleh PPAT dan diberi nomer akta.

jual beli rumah
PPAT yang merupakan pejabat publik harus berdiri di kedua belah pihak, tidak boleh memihak ke salah satu pihak. Dalam kasus ini PPAT akan menandatangani AJB dan memberi nomer akta sehingga AJB dianggap sah apabila penjual sudah menerima pembayaran harga seluruhnya, hal ini harus disampaikan kepada penjual sehingga doi tidak ada keraguan lagi untuk menandatangani AJB terlebih dahulu sebelum menerima uang pembayaran dari pembeli.

Begitu juga kepada pembeli bahwa pembayaran dilakukan setelah dipersilahkan dibayar oleh PPAT. Dia harus percaya bahwa jika PPAT sudah mempersilahkan membayar berarti segala sesuatunya mengenai proses jual beli sudah tidak ada kendala. Legalitas sudah ok dan penjual sudah menandatangani AJB secara sempurna.

Jadi bagi anda yang akan menjual dan membeli property, harus mempercayakan segala sesuatunya kepada PPAT. Untuk penjual, jika PPAT sudah mempersilahkan tandatangan ya anda harus tandatangan. Begitu juga bagi anda sebagai pembeli, jika diminta PPAT untuk membayar ya silahkan dibayar…
Dengan demikian akhir bahagia lagi tho?
Penjual dapat uang, pembeli dapat rumah atau tanah, PPAT mendapat uang jasa dan negara mendapatkan uang dari PPh dan BPHTB…

Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB

Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB

Pengertian ppjb pjb dan ajbDalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), Akta Jual Beli (AJB). Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

PPJB

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual property miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.
pengertian ppjb pjb dan ajb
PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.
PJB lunas, dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan lain-lain. Dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual. PJB lunas umum dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris/PPAT yang bersangkutan. Dimana berdasarka PJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dimana lokasi objek berada.
PJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Didalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.


AJB

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format format baku yang sudah disediakan.
Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB

Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB

Ada beberapa dokumen yang melekat pada suatu objek berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan, diantaranya Sertifikat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) yang berfungsi sebagai penanda sahnya legalitas objek tersebut di mata hukum. Masing-masing dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berbeda dan memiliki fungsi yang berbeda pula.
Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), IMB adalah urusannya pemerintah daerah setempat melalui dinas perijinan bangunan, baik tingkat kota/kabupaten atau kecamatan sedangkan SPPT-PBB manjadi domainnya Kantor Pelayan Pajak (KPP), tapi saat ini pengelolaan sudah dilimpahkan ke Pemerintah Daerah masing, sebagai tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal.

Sertifikat Tanah

Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui kantor pertanahan masing-masing wilayah.Pada dasarnya sertifikat dicetak dua rangkap, dimana satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah dan satu rangkap dipegang masyarakat sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan. Dalam arsip buku tanah tersebut tercantum secara detil mengenai tanah, baik data fisik maupun data yuridis seperti luas, batas-batas, dasar kepemilikan, data-data pemilik dan data-data lainnya.
Data fisik tanah yang tercantum dalam Surat Ukur yang terlampir dalam sertifikat pada halaman terakhir hanya berupa luasnya dan tidak melampirkan ukuran secara detil. Dan data bangunan juga tidak dicantumkan dalam sertifikat, jika di atas tanah tersebut ada bangunan, maka dalam sertifikat hanya tertera bahwa di atas tanah tersebut ada bangunan.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Tentang IMB diatur dalam Undang-Undang nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dalam UU tersebut mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan.
IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan. Dalam IMB tersebut tercantum data-data bangunan secara detil. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.
IMB terdiri dari IMB Rumah Tinggal, IMB Bangunan Umum Non Rumah Tinggal sampai dengan 8 lantai dan IMB Bangunan Umum Non Rumah Tinggal 9 lantai atau lebih. Masing-masing tipe bangunan tersebut memiliki syarat yang berbeda. Semakin tinggi atau semakin rumit bangunan maka semakin banyak pula yang harus diperhitungkan dalam pemberian IMB.
Untuk IMB Rumah tinggal pengurusannya cukup melalui seksi Perijinan Bangunan di Kantor Kecamatan setempat, sedangkan untuk bangunan non rumah tinggal permohonan IMB dilakukan di Suku Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi setempat dan untuk bangunan dengan tipe dan luasan tertentu perijinan dikeluarkan oleh Pemda atau gubernur. Sedangkan untuk bangunan dengan fungsi khusus ijinnya langsung dikeluarkan oleh pemerintah pusat.

Pentingnya IMB
Untuk mengajukan kredit ke bank, IMB merupakan syarat wajib yang harus dipenuhi. Karena dari IMB tersebut bank dapat menilai bahwa bangunan yang turut menjadi jaminan hutang dibangun sesuai dengan peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan di lokasi, misalnya ruko memang dibangun di area komersil. Rumah tinggal dibangun memang di lokasi yang diijinkan untuk hunian. Gedung perkantoran dan hotel atau apartemen memang dibangun di area yang diperuntukkan bagi peruntukannya.
Selain itu aspek teknis seperti garis sempadan bangunan tidak melanggar, Koefesien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefesien Luas Bangunan (KLB) sesuai dengan yang dipersyaratkan. Penting juga diperhatikan bahwa antara bentuk bangunan seperti tertera dalam IMB sesuai dengan bangunan fisiknya.

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB)

SPPT diatur dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). SPPT merupakan dokumen yang berisi besarnya utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dilunasi oleh Wajib Pajak pada waktu yang telah ditentukan.
SPPT hanya menentukan bahwa atas objek pajak tersebut dibebankan hutang yang harus dibayarkan oleh subjeknya. SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan objek pajak. Karenanya sering kita menemukan bahwa nama yang tercantum di sertifikat berbeda dengan nama yang tercantum dalam SPPT PBB.
Hal ini bisa terjadi karena pemilik tidak melakukan balik nama SPPT PBB setelah dilakukannya peralihan hak atau balik nama sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut. Dalam pembayaran PBB yang perlu disesuaikan adalah Nomor Objek Pajak (NOP)-nya.
Kondisi lainnya adalah SPPT PBB hanya mencantumkan nama salah satu pemilik saja, jika pemilik objek pajak tersebut lebih dari satu orang.
Jadi dapat dipahami bahwa yang merupakan tanda bukti hak atas tanah dan bangunan yang sah adalah sertifikat, sementara IMB untuk menyatakan bahwa bangunan yang didirikan sesuai dengan peraturan yang berlaku dan SPPT PBB untuk menentukan atas objek pajak tersebut dibebankan pajak yang harus dibayarkan kepada Negara oleh pemiliknya.

Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

jenis jenis hak atas tanah untuk proyek propertyUndang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan UUPA merupakan kitab suci masalah pertanahan di Indonesia. Banyak kalangan yang berpendapat bahwa UUPA merupakan salah satu karya masterpiece anak bangsa Indonesia di bidang hukum, mengingat perjuangan gigih dan memakan waktu yang lama dalam penyusunannya.
Tercatat dalam sejarah bahwa panitia penyusunan cikal UUPA dibentuk sejak tahun 1948 di Yogyakarta. Ya, kurang lebih 12 tahun sejak mulai digulirkan rencana penyusunan UUPA sampai diundangkan pada tahun 1960. UUPA menjadikan peraturan pertanahan terunifikasi dengan ciri khas masyarakat Indonesia yang sebelumnya merupakan peraturan warisan kolonial yang bersifat eksploitatif, dualistik dan feodalistik.
Seperti Undang-undang yang bersifat umum (lex generalis) UUPA juga hanya memuat peraturan pertanahan secara global. Aturan secara khusus mengenai pertanahan ini diatur dalam UU yang bersifat lex specialis (aturan yang bersifat khusus) dari UUPA dengan memperhatikan norma-norma yang berlaku dalam UUPA. Undang-undang yang merupakan lex specialis dari UUPA seperti UU No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Pemukiman, UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan lain-lain.

Selain lex specialis UUPA juga memerintahkan pelaksanaan berbagai pasal-pasal yang dikandungnya dengan aturan yang secara hierarki lebih rendah (lex inferior), seperti Peraturan Pemerintah (PP), Peraturan Menteri (Permen), Peraturan Kepala Badan (Perkaban), dan lain-lain.

Dalam UUPA diatur jenis hak atas tanah yang sudah didaftarkan ke negara melalui Kantor Pertanahan daerah setempat. Sehingga tanah-tanah yang belum didaftarkan, seperti tanah milik adat (seperti girik, letter D, petuk, ketitir dan lain-lain, yang berlaku menurut daerah) tidak diatur dalam UUPA.

Dalam UUPA hanya diakui bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Sementara mengenai pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 Mengenai Pendaftaran Tanah.


Adapun jenis-jenis hak atas tanah dalam UUPA tersebut meliputi:

Hak milik,
Hak guna-usaha,
Hak guna-bangunan,
Hak pakai,
Hak sewa,
Hak membuka tanah,
Hak memungut-hasil hutan,
Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut
Namun yang akan dibahas disini hanyalah jenis hak tanah yang umum dijumpai terutama untuk kepentingan kita sebagai developer.

Jenis Hak Tanah yang berhubungan dengan developer dalam artian bisa dikembangkan menjadi proyek, baik untuk proyek hunian, perkantoran dan hotel, resort seperti villa, bungalow, untuk kawasan  industri ataupun pergudangan atau proyek-proyek lainnya.

Jenis tanah tersebut adalah, Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai

1. Hak milik

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain dan menjadi jaminan atau objek hak tanggungan
Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
Hak milik juga bisa dipunyai oleh badan hukum tertentu seperti yayasan dan badan lainnya yang diatur oleh pemerintah dengan syarat-syarat tertentu.
Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan juga warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik yang kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak milik didalam jangka waktu satu tahun hilangnya kewarganegaraannya. Jika sesudah jangka waktu 1 tahun terlampaui tanpa melepaskan hak milik itu, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara.
Perolehan hak milik juga bisa dari perubahan dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menurut peraturan yang berlaku.
2. Hak guna-bangunan
Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun
Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah
Warga-negara Indonesia;
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
3. Hak pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang.
Hak pakai dapat diberikan:
Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah
Warga-negara Indonesia;
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Demikian macam-macam hak atas tanah yang bisa dikerjakan menjadi proyek property. Masing-masing hak atas tanah memilki syarat-syarat berbeda jika diajukan perijinan, disamping harus memperhatikan kebijakan yang berlaku di daerah setempat.
Yang tak kalah pentingnya untuk diperhatikan adalah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang berlaku di suatu daerah. Karena mungkin saja kita menemukan kasus bahwa lahan sudah sertifikat hak milik (SHM) tetapi tidak bisa diaajukan perijinan untuk proyek pemukiman atau perumahan karena perencanaan di daerah tersebut bukan untuk pemukiman.

Bagaimana jika lahan yang akan dikerjakan menjadi proyek property belum sertifikat?
Tidak ada jalan lain, lahan tersebut harus diajukan pengurusan sertifikat terlebih dahulu dan hanya bisa dikerjakan jika sertifikasi lahannya sudah selesai. Mengenai teknis pelaksanaan bisa saja paralel antara mulai membuat perencanaan dengan pengurusan legalitas lahan…

cara mengurus sertifikat dari tanah girik?

Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik?

 Pertanyaan ini sering saya dengar dari beberapa teman, terutama developer baru dan mungkin ini banyak ditanyakan oleh masyarakat awam.

Untuk diketahui girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui kantor pertanahan. Bukti girik bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Seharusnya pada saat UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)diundangkan, seluruh tanah-tanah yang belum sertifikat, termasuk girik harus didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat menjadi salah satu jenis hak yang ada dalam UUPA, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan lain-lain. (jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat adalah ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.)

Tetapi karena ketidaktahuan masyarakat mengenai proses konversi hak-hak tersebut maka sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum sertifikat.

Proses sertifikasi tanah-tanah yang belum sertifikat itu berbeda-beda antara satu jenis tanah dengan yang lainnya, khusus untuk tulisan ini kita akan bahas cara mengurus sertifikat dari tanah girik.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.

Pengurusan di Kelurahan Setempat

1. Mengurus Surat Keterangan tidak Sengketa

Fungsinya adalah untuk mengetahui bahwa atas bidang tanah yang dimohonkan tersebut tidak ada sengketa. Pemohon adalah pemilik yang sah. Dalam surat keterangan tidak sengketa tersebut ada tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Biasanya saksi ini adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Karena RT dan RW umumnya diangkat dari masyarakat asli yang mengetahui sejarah penguasaan tanah tersebut. Jika di suatu daerah tidak ada RT dan RW seperti beberapa daerah di Sumatera Barat, saksi bisa dari tokoh adat setempat.

2. Mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah

Surat Keterangan Riwayat Tanah berfungsi untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah dari sejak awal mulai ada pencatatan di kelurahan sampai dengan penguasaan saat ini. Dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah tersebut diceritakan proses peralihan baik berupa peralihan sebagian-sebagian atas keseluruhan, karena pada awalnya tanah girik biasanya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan secara sebagian-sebagian.

Contoh kalimat yang ada dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah:

Pada tahun 1975 Girik C 45 Persil No. 100 luas 15.000 m2 dijual kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2.

Pada tahun 1980 Girik C 45 Persil No. 100 luas 10.000 m2 dijual kepada Girik C 52 seluas 6.000 m2.

Dari kalimat di atas diketahui bahwa awalnya Girik C 45 seluas 15.000 m2 dan dijual dua kali masing-masing kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2 pada tahun 1975 dan kepada C 52 seluas 6.000 m2 pada tahun 1980, sehingga Girik C 45 tersebut tersisa luas 4.000 m2. Jika tidak ada peralihan setelah tahun 1980 maka luas tanah yang bisa dimohonkan saat ini adalah seluas 4.000 m2.

3. Mengurus Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik

Dalam Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini dicantumkan sejak kapan waktu perolehan penguasaan tanah tersebut.

Pengurusan Di Kantor Pertanahan

1. Mengajukan permohonan sertifikat dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi dengan syarat formal seperti:

• Fotocopy KTP dan KK pemohon
• Fotocopy PBB tahun berjalan
• Dokumen-dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang

2. Petugas dari Kantor Pertananahan melakukan pengukuran ke lokasi

Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

3. Pengesahan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di BPN dan Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang, pada umumnya adalah Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan Lurah setempat.

5. Pengumuman data yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama enampuluh hari, hal ini bertujuan supaya memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997. Dalam prakteknya bertujuan untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.

6. Terbitnya SK Hak atas Tanah

Setelah jangka waktu pengumuman terpenuhi dilanjutkan dengan penerbitan SK Hak atas tanah, dimana tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan seperti yang tercantum dalam Surat Ukur. Besarnya BPHTB tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB ini juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai yakni pada saat luas tanah yang dimohon sudah diketahui secara pasti.

8. Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

9. Sertifikat selesai dan bisa diambil di loket pengambilan

Lama Waktu Pengurusan Sertifikat dari Tanah Girik

Lamanya waktu pengurusan sertifikat ini tidak dapat dipastikan, banyak faktor yang menentukan. Tapi jika diambil rerata sekitar 6 bulan dengan catatan bahwa tidak ada kekurangan persyaratannya.

Besarnya Biaya Pengurusan Sertifikat dari tanah  Girik

Biaya sangat relatif terutama tergantung pada lokasi dan luasnya tanah, makin luas lokasi dan makin strategis lokasinya biaya akan semakin tinggi.

Demikian cara pengurusan sertifikat tanah dari girik, semoga ada manfaatnya.